Julio, 2014.
 
Monthly market inside
  OFICINAS CIUDAD DE MÉXICO, UNA INTERESANTE APUESTA PARA INVERSIONISTAS  
 
Tasas de Capitalización históricas y proyectadas.

Los flujos de capital para los bienes raíces comerciales en el mercado mexicano están aumentando considerablemente, no es extraño ver como se han conjugado diversos factores económicos, políticos y sociales lo que ha repercutido en un rápido crecimiento en este sector. México destaca dentro de las economías emergentes y en especial en Latinoamericana por el crecimiento extraordinario del sector inmobiliario, la reciente incursión de las FIBRAS (REITS) en el mercado mexicano que en la actualidad sólo 8 cotizan en la bolsa mexicana de valores ha inyectado suficiente liquidez al mercado impulsando la compra de inmuebles y acelerando la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.

El mercado de las bienes raíces en México es relativamente simple de comprender, muchos de los activos no tiene mayores complicaciones, la mayoría se desarrollaron con dinero de inversionistas mexicanos, muchos de ellos son propiedad de individuos o un grupo de individuos que no tienen deuda, lo que hace relativamente fácil para incorporarlos en los portafolios de las nacientes FIBRAS.

LAS OFICINAS EN LA CIUDAD DE MÉXICO, SEGURIDAD EN LA INVERSIÓN ANTE TODO

Las Oficinas son un producto inmobiliario muy atractivo debido a los atractivos rendimientos y el bajo riesgo como producto de inversión. Son diversos los factores que influyen en la decisión de las FIBRAS para la integración de edificios de oficinas en su portafolio:


MÁS INQUILINOS ES IGUAL A MENOR RIESGO. La inversión en un edificio con varios inquilinos disminuye el riesgo y la diversidad de compañías que ocupan el espacio es un elemento que disminuye la posibilidad de desocupación total de la propiedad, y por otra parte ante una desocupación parcial no dejaría de seguir recibiendo gran parte de los flujos necesarios que le permitan operar.


COBERTURAS EN DOLARES. La mayoría de las rentas en edificios A+ en la Ciudad de México, son denominadas en dólares. Un gran porcentaje de los usuarios en estos edificios son típicamente compañías E.U. o multinacionales, que proveen garantía para el término de renta. Estas dos características reducen el riesgo de inversiones inmobiliarias en México y protegen a los inversionistas ante la devaluación del peso, bajando el riesgo.


PLUSVALIA: El éxito de las FIBRAS ha provocado que los Cap Rates*1 vivan un proceso de compresión en los rendimientos que ofrecen, lo que ha incrementado el valor de las propiedades y es que con un mayor número de inversionistas y pocos inmuebles atractivos el valor que se ofrece por las mismas cada vez es más alto.

LOCALIZACIÓN. En la medida que el edificio se ubique dentro de los 9 principales corredores de oficinas como: Bosques, Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas, Norte, Periférico Sur, Polanco, Reforma y Santa Fe se vuelven sumamente atractivos, por lo que no es extraño que las FIBRAS busquen este tipo de proyecto para incorporarlos a su portafolio.


Es indudable el impacto que tendrán los nuevos instrumentos de inversión en el mercado mexicano y en especial los recursos de las FIBRAS en el desarrollo de oficinas, que fomentará la construcción bajo estándares internacionales y apegados a la sustentabilidad, como un elemento imprescindible para mantener la posición competitiva ante un mercado con clientes cada vez más exigentes.

*1 Cap Rate. La tasa de capitalización o más conocida como CAP es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad. Es un factor muy práctico para conocer el valor estimado de una propiedad en un instante dado.

Juan Flores Director of Research
+52 (55) 5980.2000 jflores@ngkf.com.mx
Stephanie Martinez Market Research
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Para más Información Contacte: http://www.ngkf.com.mx/reporteslocalesMercado.html
 
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